Duygu Erdoğan / İSTANBUL – Giderlerinin yüzde 70’inden fazlası işçi harcamasına bağlı kalemlerden oluşan sitelerin aidatlarında yeni artırımlar netleşmeye başladı. Birtakım sitelerin minimum fiyatın açıklandığı günün sabahında toplanan şuralarda alınan kararlara nazaran şu an için en düşük yüzde 26, en yüksek yüzde 60 oranında artırımlar yapılmaya başlandı. Yeni yeni şekillenen artırımlarda ortalama düzeyin yüzde 45 olduğu görülüyor. İstanbul’da bir sitede mevcutta 3 bin lira aidatı olan bir kişinin, ocak ayı prestijiyle yeni aidat ödemesi 4 bin 500 lira olacak. Şimdi artırımlar şekillenmeye başlarken, heyetler toplanmadan evvel aidat sürecinin nasıl şekillendiğini bilerek, toplantılara katılmakta yarar var. Bu kapsamda Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile 10 soru karşılıkta sitelerde aidat belirleme süreci ve tüketicinin haklarını derledik…
10 soru ve yanıtla aidat artırım süreci…
1-) Aidat artırımı nasıl belirlenir?
Yönetici yahut idare şuraları aidat artış kararını yılın birinci ayında yapılan genel heyette alıyor.
2-) İdare şuraları kimlerden oluşur?
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa hissesi bakımından yarısından ziyadesiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
3-) Kimlerin oy hakkı vardır?
Her kat maliki, arsa hissesi oranına bakılmaksızın, bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız kısmı olan kat maliki, her bağımsız kısım için farklı bir oy hakkına sahiptir. Fakat sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
4-) Artırım için şuralar ne zaman toplanır?
Kat malikleri kurulu, yılda bir kezden az olmamak üzere idare planında gösterilen vakitlerde, şayet bu türlü bir vakit gösterilmemişse, her takvim yılının birinci ayı (ocak) içinde toplanıyor.
5-) Toplantı için kâfi sayı oluşmazsa ne olur, kararlar nasıl alınır?
Kurullarda karar, oy çokluğu ile alınır. Kâfi sayının sağlanamaması nedeniyle birinci toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar kâfi sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
6-) Yönetici seçimi/değişimi nasıl yapılır?
Kat malikleri, gayrimenkulün idaresini kendi ortalarından yahut dışardan seçecekleri bir kimseye yahut üç kişilik bir şuraya verebilirler. Sekiz yahut daha fazla bağımsız kısımlı binalarda yönetici atanması zarurî. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa hissesi bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
7-) Artırım için üst hudut var mı?
Aidat sayılarına ya da yapılacak artışa karşı bir üst hudut yok. Lakin kiracılar için ödenen kiranın üstündei aidat yükümlülüğü bulunmuyor.
😎 Kiracı hangi masraflardan sorumlu?
Kiracı, oturduğu taşınmazda aidat ödemesi yapılıyor ise bundan yükümlü. Lakin demirbaşlarda yapılacak büyük tadilat ve bakımlar konut sahibinin sorumluluğunda.
9-) Kullanılmayan hizmet için ödeme olur mu?
Yönetim planlarında bu bahiste bilakis bir karar olmadığı sürece ortak alan olarak tanımlanan yerleri kullanmayan bireylerin bu aidatı ödememe hakları bulunmuyor. Giriş katında oturan bir daire yahut dükkan sahibi ‘asansörü kullanmıyorum’ diyerek ortak alan aidatlarından muaf olamaz. Lakin çocuk bakım odası vs üzere daha lüks görülen alanlar her vakit itiraz dahilindedir.
10-) İtiraz hakkı bulunuyor mu?
Genel heyete katılanlar itirazlarını tutanağa geçirmek kaydı ile genel suradan itibaren 1 ay içerisinde genel heyetin iptalini dava edebilirler. Genel suralara yönelik dava açma mühleti katılanlar için 1 ay, katılmayanlar için ise bildirim yapılanlar için 1 ay ve her halükarda 6 aydır.
2 DEĞERLİ UYARI
Avukat Ali Güvenç Kiraz, sitelerde aidat artırımı konusunda bilhassa iki noktaya dikkat çekiyor:
1-) Aidat bedelleri Türk Hukuku’nda bir üst hududa tabi değil. İşçi maaşları, hizmet masrafları, kullanılan gereçlerde fiyat artışları her yıl ve enflasyona nazaran artıyor olması bu kapsamda aidatlar için bir üst hudut belirlemeyi zorlaştırıyor.
2-) ‘Yıl sonu geldi, çalışan maaşları arttı’ diye aidatlar artacak diye de bir kanun yok. İdareler kesinlikle genel konsey toplamalı, masrafları, masrafların arttığını, hesapları beyan etmeli. Hiçbir idare genel suradan almadığı bir yetkiyi kullanamaz.
Yetki dokümanı zorunlu
Site idareleri sık sık ‘usulsüz’ uygulamalarla gündeme geliyor. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ilgili mevzuatta güncelleme yapacak. Yeni düzenlemeyle apartman ve site idare şirketlerine yetki dokümanı mecburiliği getirilecek; kontroller artacak, kurallara uymayanların faaliyeti yasaklanacak. Mevzuat çalışmaları devam ediyor.